16 cze 2023 35 min read FLTR trendów

Segmentacja demograficzna: Migracje i ich wpływ na rynek nieruchomości (część 5B)

Jak migrują mieszkańcy Polski - dokąd wyjeżdżają, skąd migrują, gdzie się osiedlają?

Przeczytanie streszczenia zajmie tylko 5 minut!

Przeprowadzka to synonim popytu mieszkaniowego - niezależnie czy najmiemy nowe mieszkanie, kupujemy wymarzony dom, czy wystawimy nasze dawne studenckie lokum do wynajmu - zmieniamy miejsce zamieszkania. Rocznie co najmniej pół miliona osób zmienia w Polsce miejsce zamieszkania - a to więcej niż rodzi się dzieci.

Migracja to drugi z procesów demograficznych (po przyroście naturalnym o którym pisaliśmy w poprzedniej części naszej serii) który napędza rynek nieruchomości. Około 15% zakupów konsumenckich na rynku wtórnym jest związana ze zmianą miejscowości zamieszkania (wg raportów Metrohouse). Pierwsze zasiedlanie nieruchomości z rynku pierwotnego jest migracją - zwłaszcza na linii miasto-powiaty podmiejskie. Jeszcze więcej transakcji najmu wynika z migracji - z reguły osoby przenoszące się do nowej miejscowości, zwłaszcza zza granicy, w pierwszej kolejności decyduje się na najem.

Migracja szybciej niż przyrost naturalny (choć niekoniecznie silniej) wpływa na strukturę demograficzną i wiekową w danych miejscowościach - a więc i popyt na rynku nieruchomości. Migracje dotyczą przede wszystkim osób w wieku produkcyjnym - na różnych etapach ich życia (przed decyzją o posiadaniu dzieci, czy też z gromadką pociech). Migracja to też trendy dotyczące osób starszych i ich specyficznych potrzeb. Wreszcie migracje to też osoby z innych krajów - jak zobaczymy mogą to być Polacy wracający z zagranicy, jak i obcokrajowcy osiedlający się w Polsce - a Ci ostatni stanowili w 2022 roku co najmniej 5% rynku obrotu lokalami mieszkalnymi i ich znaczenie rośnie. Wielkość i kierunki migracji wreszcie są znacznie bardziej cykliczne i wrażliwe na różne wydarzenia w otoczeniu (zdrowotnym, geopolitycznym, ekonomicznym) niż przyrost naturalny, a zwłaszcza zgony.

W dużym skrócie - migracje (podobnie jak przyrost naturalny) determinują potrzeby mieszkaniowe, a w efekcie kształtują popyt i podaż dla biznesu nieruchomościowego, ale też określając potencjalne segmenty Klientów czy sugerowane sposoby ich zdobywania.

Przykłady?

Wysoki napływ migrujących Polaków powoduje szybki wzrost popytu na najem i sprzedaż nieruchomości - a ich odpływ skutkuje spadkiem popytu,
Nagła zmiana kierunku lub nasilenia migracji może pozostawić jeden rynek z niesprzedanymi mieszkaniami, a drugi z ich deficytem,
Zmiany migracyjne wśród osób młodych szczególnie silnie wpływają na przyszłą dzietność danych regionów,
Wysokie migracje osób w starszym wieku wywołuje popyt na specyficzne nieruchomości, ale też usługi i sposób pozyskiwania Klientów,
Powroty polskiej emigracji do kraju sugerują gdzie można promować się z własnymi inwestycjami i usługami,
Rosnąca imigracja z określonych krajów tworzy nową pulę Klientów, o których nasza konkurencja nie zawsze się stara,
etc.

Niniejszy artykuł stanowi drugi krok do ustalenia segmentów demograficznych i socjo-ekonomicznych Klientów na rynku nieruchomości - oraz najważniejszych trendów, które ich dotyczą. Kontynuujemy niniejszym serię o segmentacji rynku, w której dokonaliśmy już przegląd rynku mieszkaniowego (część 1) oraz zrobiliśmy deep-dive w lokale mieszkalne (część 2A i część 2B), domy (część 3) oraz rynek najmu (część 4) - przeprowadziliśmy też analizę trendów związanych z przyrostem naturalnym (część 5A).

W niniejszym artykule próbujemy odpowiedzieć na takie pytania jak:

Jakie typy migracji występują w Polsce?

Skąd i dokąd w ramach kraju migrują ludzie? Które obszary zyskują mieszkańców, a gdzie ich ubywa?

Czym różnią się migracje osób młodych, rodzin z dziećmi i emerytów?

Co zmienił Covid w migracjach?

Jak Polacy migrują pomiędzy województwami? Które województwa zyskują mieszkańców, a które ich tracą?

Jak zaludniają się poszczególne miasta wojewódzkie? Co z przedmieściami dużych miast?

Jak dużo Polaków wyemigrowało z Polski? Dokąd Polacy emigrowali?

Czy obserwowany jest trend powrotów z migracji? Z których krajów Polacy powracają?

Jak dużo imigrantów przybywa do Polski? Gdzie imigranci zamieszkują? Jakie jest tempo imigracji?

Dokąd trafili uchodźcy z Ukrainy? Jak duże jest ich nasycenie?

Jakie powyższe trendy mają implikacje dla biznesu działającego na rynku nieruchomości?

👉

W niniejszym odcinku - ze względu na objętość - nie analizujemy w szczegółach procesów przyrostu naturalnego (część 1), jak i zmian w strukturze ludności pod względem wieku, czy składu gospodarstw domowych, jak i prognoz ewolucji liczby ludności (cześć 3). W szczególności w ostatniej części serii dzielimy się plikami do samodzielnej analizy demograficznej własnego rynku nieruchomości.

Zapraszamy też do lektury poprzednich części serii:

Wszystkie artykuły o segmentacji

Kilka wybranych liczb z naszego artykułu:

✈️ 0,5 mln - tyle osób rocznie zmienia w Polsce miejsce zamieszkania (wewnątrz kraju i w ruchu międzynarodowym)
🏢 250 tys. - o tylu mieszkańców rocznie rosły miasta w okresie PRL (a traciły wsie)
🏠 50 tys. - o tylu mieszkańców rocznie rosną obecnie wsie (a tracą miasta)
🧭 50% - tyle w migracji w ramach Polski stanowią migracje pomiędzy
powiatami w ramach jednego województwa
🧳 3 - tyle osób na 1,000 mieszkańców miast gminnych i powiatowych rocznie migruje do innych miejsc
🚀 15 z 18 - tyle aglomeracji wojewódzkich (miasto + powiaty podmiejskie) zyskało mieszkańców dzięki migracji w ostatnich 2 dekadach
📉 11 z 16 - tyle województw skurczyło się pod względem liczby mieszkańców przez migrację w ramach kraju
👨‍👩‍👧‍👦 40-60% - tyle mogą stanowić rodziny z dziećmi wśród osób migrujących
✈️ 300-500 tys. - tylu Polaków rocznie wyjeżdżało do Europy Zachodniej w latach 2005-2007
🤝 170 tys. - nawet tylu Polaków wróciło w 2020 roku z emigracji do Polski