8 lis 2022 10 min read Newslettery

FLTR #2: Rynek Q3 podsumowany, podwyżka stóp na horyzoncie i ruszył obrót PRS

Podsumowanie sytuacji na rynku nieruchomości w 10 minut

Listopadowy FLTR zaczynamy od podsumowania otoczenia i sytuacji rynkowej w zakończonym niedawno trzecim kwartale roku. Z szeregu kluczowych statystyk rynkowych potwierdzają się dotychczasowe obawy - obrót mieszkaniami wszedł w korektę po zapaści na rynku kredytów, przy jednoczesnym silnie rozgrzanym rynku najmu. Kluczowe pozostaje pytanie o kształt polityki monetarnej - chociaż dane o inflacji sugerują dalsze jej zacieśnianie, to ryzyko recesji wskutek dotychczasowych decyzji RPP staje się coraz większym kontrargumentem. A do tego piszemy o kolejnych sygnałach rozwoju PRS mimo trudnej sytuacji na rynku nieruchomości.

Zapraszamy do lektury!

W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:

👉 Temat numeru: Q3 2022 w ekonomii i na rynku nieruchomości
Polityka monetarna: w grze dalsze podwyżki stóp procentowych
Sektor PRS: wbrew otoczeniu rynek się rozwija
📊 Wykres tygodnia: sytuacja na rynku kredytowym
Pozostałe najciekawsze newsy

👉 Temat numeru: Skrót sytuacji w ekonomii i na rynku nieruchomości Q3 2022

💡

Q3 2022 przyniósł kontynuację pogarszającej się sytuacji ekonomiczno-gospodarczej w kraju - odzwierciedlonej w rosnącej inflacji, spadającej konsumpcji i spowalniającej gospodarce. Jednocześnie kwartał ten stanowił kontynuację hamowania wolumenu popytu na kredyty hipoteczne i nieruchomości mieszkalne, skutkując pierwszymi wyraźniejszymi efektami reakcji cenowej po stronie podażowej na rynku pierwotnym.

Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:

Sytuacja w ekonomii - sytuacja ekonomiczno-gospodarcza w Q3 2022 w szczególności obejmowała:
- Utrzymanie wysokiej dynamiki inflacji i utrwalania inflacji bazowej do poziomów odpowiednio 17-18% rdr i 10-11% rdr, które przy dynamice wynagrodzeń na poziomie 14,5% rdr skutkuje spadkiem realnych dochodów konsumentów i rekordowym pogorszeniem ich nastrojów,
- Pogłębiające się pogarszanie koniunktury przedsiębiorstw wskutek narastającej inflacji kosztów producenckich (choć nieco zwalniającej) i spadającej konsumpcji, potwierdzone spowolnieniem gospodarczym PKB w Q2 2022. Mimo utrzymującej się wysokiej liczby otwartych wakatów narasta potencjalna presja zwolnień i wzrostu bezrobocia,
- Wstrzymanie cyklu podwyżek stopy referencyjnej NBP na poziomie 6,75%, jednakże z wysoką presją na utrzymanie lub dalsze podwyżki po listopadowej projekcji inflacji NBP (patrz artykuł poniżej),
Rynek nieruchomości - sytuacja na rynku nieruchomości w Q3 2022 obejmowała:
- Spadek popytu kredytowego o ok. 70% rdr na poziomie zawartych umów, przy trwającym pogorszeniu jakości portfela kredytów mimo wprowadzenia wakacji kredytowych,
- Pogłębiający się spadek wolumenu sprzedaży na rynku pierwotnym i wtórnym o ok. 40-70% (zależnie od miasta i segmentu rynku) i wydłużający się czas sprzedaży ofert,
- Spowolnienie aktywności budowlanej, w szczególności liczby uruchamianych nowych budów i wprowadzanych do oferty mieszkań. Trend ten jednak jest jeszcze zbyt wolny w stosunku do spadku sprzedaży, aby przyniósł zbilansowanie rynku,
- Kontynuacja spadku cen części podstawowych surowców i materiałów budowlanych (np. stal, OSB),
- Pogłębiające się spadki dynamiki cen nieruchomości mieszkalnych, z pierwszymi oznakami spadków cen nominalnych (np. o 5% kdk na rynku pierwotnym w 10 mniejszych miastach wojewódzkich wg PKO BP, jak i o 2-3% w największych miastach wojewódzkich wg AMRON),
- Kontynuacja skokowych wzrostów ofertowych czynszów o ok. 20-50%, powodujące przekroczenie dynamiki czynszowej powyżej linii trendu z lat 2015-2019, ale też generujące wyższe ryzyko wypłacalności najemców,
- Dalszy wzrost rentowności najmu do ok. 4,5-5,5% w większych miastach i 6-7% w mniejszych miastach - poniżej rentowności lokat i obligacji skarbowych, istotnie poniżej kosztów kredytu.

💡

Na podstawie przeglądu sytuacji gospodarczej i rynkowej w Q3 2022 oceniamy, że podstawowy scenariusz rynkowy, mówiący o wejściu w nasiloną korektę cenową, nakreślony w analizie rynku z lipca 2022, staje się coraz bardziej prawdopodobny. Jednocześnie nadal negatywna perspektywa dla sytuacji ekonomiczno-gospodarczej kraju podtrzymuje nakreślony wówczas kierunek dla spowolnienia gospodarczego lub recesji.

Pełny artykuł (UWAGA: więcej artykułów znajdziesz poniżej):

💰 Polityka monetarna: w grze dalsze podwyżki stóp procentowych

Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:

Dynamika zacieśniania polityki monetarnej przez Radę Polityki Pieniężnej istotnie osłabła w ostatnim kwartale. Po wakacyjnej przerwie wdrożono jedną podwyżkę o 25 pb we wrześniu, a w październiku RPP wstrzymała się od kolejnych podwyżek.
Wytłumaczeniem pauzy dla podwyżek było z jednej strony osiągnięcie efektów w zakresie ograniczenia akcji kredytowej, zwłaszcza na rynku kredytów hipotecznych, powstającymi ryzykami dla zbyt ostrego zacieśnienia monetarnego dla krajowej gospodarki i rynku pracy, jak też oczekiwaniem na wyniki listopadowej aktualizacji projekcji inflacji NBP.
Skutki wstrzymania podwyżek były obserwowalne w większym stopniu na rynkach finansowych, co odbywało się równolegle z pojawieniem się informacji o zagrożeniu wypłaty Funduszy Spójności na lata 2021-2027 oraz trwającym sporem o środki z Krajowego Planu Odbudowy.
W efekcie przejściowemu osłabieniu uległa Polska waluta, taniały też obligacje Skarbu Państwa skutkując wzrostem ich rentowności przejściowo nawet do 9% ze względu na obawy rynków finansowych wobec poziomu deficytu Polski.
Wbrew niektórym oczekiwaniom sytuacja oznacza prawdopodobnie dalszy ciąg podwyżek stóp procentowych. Konieczność działań w obszarze ograniczania podaży pieniądza pojawiają się nie tylko w wypowiedziach ekspertów ekonomicznych i opozycji, ale także w mediach zbliżonych do obozu rządzącego (przykład rozmowy Rafała Ziemkiewicza oraz Pawła Lisickiego), czy też kluczowych polityków - w tym Jarosława Kaczyńskiego.
Głos zabrał w tej sprawie zabrał prezes PFR, mówiąc bezpośrednio o konieczności dalszych nieznacznych podwyżek stóp procentowych:

RPP jeszcze trochę będzie musiała podnieść stopy, ale mniej to wynika z sytuacji inflacyjnej, a bardziej z sytuacji na świecie. Trzeba pilnować, aby złoty był stabilny. Być może będzie konieczne kilka podwyżek po 25 pb.
Paweł Borys, Prezes PFR (Źródło: AleBank)

Równolegle rząd na początku listopada rozpoczął prace nad wyłączeniem lub ograniczeniem podatku bankowego związanego z wartością obligacji gwarantowanych przez Skarb Państwa (BGK i PFR) lub będących w obrocie na rynku repo. W dużym uproszczeniu działanie to ma zwiększyć popyt krajowych banków na kolejną kategorię instrumentów finansujących politykę fiskalną. Może to sygnalizować oczekiwane przez Ministerstwo Finansów pogłębiające się problemy z finansowaniem deficytu Skarbu Państwa.

💡

Nadchodzące posiedzenie RPP najprawdopodobniej przyniesie kolejną podwyżkę stóp procentowych, podobnych ruchów można oczekiwać na kolejnych posiedzeniach. Jednakże dalszy zasięg, kształt i dynamika polityki monetarnej pozostanie pod wpływem szeregu zmiennych. Kluczowym obszarem do obserwacji będzie listopadowa projekcja inflacji NBP, podjęta na jej podstawie decyzja RPP oraz komentarz prezesa NBP - a w dalszej perspektywie zagadnienia makroekonomiczne.

W kolejnych odcinkach FLTR przeanalizujemy nadchodzącą projekcję NBP i decyzję z 9 listopada 2022 oraz zbudujemy możliwe scenariusze polityki monetarnej, jak i wyjaśnimy w jaki sposób stopa procentowa przekłada się na rynek nieruchomości - nie tylko poprzez aktywność kredytową.

Więcej szczegółów znajdziesz:

🏢 Sektor PRS: wbrew otoczeniu rynek się rozwija

Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:

👉

Ostatnie tygodnie przyniosły kilka interesujących informacji z sektora PRS (private rented sector - budynków dedykowanych pod wynajem mieszkaniowy). Większość stanowi kolejne przesłanki o atrakcyjnym charakterze tego sektora dla ekosystemu rynku nieruchomości, choć potwierdzają one też nadal wczesny etap rozwoju tego sektora powiązany z ryzykami, trudnością w finansowaniu inwestycji i potrzebą jego dalszej profesjonalizacji.

Szczególnym wydarzeniem ostatnich tygodni było zbycie przez Catella funkcjonującego portfela składającego się z budynku mieszkalnego w Warszawie (Pereca 11) oraz kompleksu mixed-use w Krakowie (Trio składający się z dwóch budynków mieszkalnych oraz budynku akademiku) do inwestorów z Holandii oraz Austrii. Transakcja o łącznej wartości ok. 60 mln EUR (przy kosztach nabycia w latach 2015-2018 na poziomie ok. 45 mln EUR) za 484 jednostki najmu była pierwszą w tej skali transakcją na rynku wtórnym w Polsce - dotychczasowe transakcje obejmowały nabycie dopiero budowanych obiektów. Catella planuje kontynuację poszukiwania podobnych możliwości inwestycyjnych, ale według wywiadu udzielonego przez Country Managera - poza Polską. Kluczowym powodem decyzji o exicie z polskiego rynku oraz skreśleniem jest wysoki koszt finansowania w polskim złotym (przy jednoczesnym wysokim koszcie ewentualnego zabezpieczenia kursu walutowego finansowania zagranicznego). Motywacją zaś nabywców było wejście na Polski rynek, dlatego też zakup został zrealizowany po relatywnie niskim yieldzie.
Wyżej wymieniony budynek na Pereca 11 został sprzedany do Catelli przez Matexi - polski oddział belgijskiej grupy deweloperskiej obecny na krajowym rynku od 2010. Poza klasyczną działalnością deweloperską ukierunkowaną na sprzedaż detaliczną spółka zrealizowała już dwa projekty dla segmentu PRS (Pereca 11 w okresie 2016-2018 oraz Puławska 186 w okresie 2020-2022, która została sprzedana do Aurec). Obecnie spółka kontynuuje realizację dedykowanej strategii dla sektora PRS, poszukując kupca na trzeci dedykowany do wynajmu projekt na warszawskiej Pradze-Północ.

Decyzja o sprzedaży inwestycji w formule PRS podyktowana jest rosnącą atrakcyjnością rynku najmu instytucjonalnego. Trend związany z rozwojem tego segmentu widoczny jest w całej Europie i coraz bardziej wyraźny w Polsce. Negatywne skutki oddziaływania różnorodnych czynników gospodarczych powodują odpływ klientów detalicznych z rynku – wysoki poziom inflacji, kolejne podwyżki stóp procentowych ograniczające zdolność kredytową nabywców to powody spowolnienia koniunktury na rynku mieszkaniowym w Polsce. Oznacza to, że w najbliższych kilku latach rynek nieruchomości w naszym kraju może zacząć upodabniać się do rynków zachodnich z dominującą rolą najmu. Już teraz mieszkania w formule najmu instytucjonalnego cieszą się dużą popularnością klientów, średni poziom wynajmu wynosi aż 99 proc.
Katarzyna Rytel-Navarro menedżerka ds. zakupów i rozwoju w Matexi Polska (Źródło: RP.pl)

Inną przesłanką rozwoju jest niedawna komunikacja ze strony LifeSpot - platformy mieszkań na wynajem tworzonej przez fundusz Griffin i Ares Capital Management, sygnalizujący ambicje dalszego rozwoju z obecnych 444 lokali do 10 tys. jednostek w ciągu kolejnych 3-4 lat, dołączając tym samym do grupy szeregu firm o tak dużych ambicjach (np. Resi4Rent, TAG, NREP czy Heimstaden).
Według szacunków najnowszego raportu nt. PRS autorstwa firm Crido i Savills, z obecnych 8 tys. jednostek na wynajem liczba zrealizowanych jednostek wzrośnie 4-krotnie do 2025 roku i dwukrotnie więcej będących w trakcie realizacji. Jako kluczowe przyczyny wzrostu wskazywane są w szczególności wysoka niedostępność cenowa mieszkań własnościowych i strukturalny niedobór mieszkań na wynajem - oraz ich reperkusje dla rynku pierwotnego.
Jednakże także sektor PRS mierzy się problemami - o ile w poprzednich latach były nimi głównie niedostępność odpowiednich projektów i ograniczona chęć deweloperów do współpracy, to obecnie barierą staje się zwłaszcza obszar finansowania. Ze względu na wysokie koszty finansowania dłużnego w Polsce (o czym pisaliśmy również powyżej), jak i wysoką zmienność polskiej waluty (a więc zwiększony koszt ryzyka dla kapitału zagranicznego) mimo fundamentalnego zapotrzebowania na produkt typu PRS. Było to jedną z prawdopodobnych powodów ograniczenia planów TAG wobec przejętego na początku Robyg - który wg doniesień prasowych ma utrzymać koncentrację na klasycznej działalności deweloperskiej w sektorze mieszkań na sprzedaż.

💡

Sektor PRS najprawdopodobniej będzie rósł w skali w najbliższych latach, dająć szansę i perspektywy dla ekosystemu rynku nieruchomości do rozwoju przychodów z nowego segmentu rynku. Jednakże sukces w tym segmencie wymaga wdrażania wieloletniej strategii skoncentrowanej na tym sektorze i dostosowania szeregu działań oraz procesów.

Więcej szczegółów znajdziesz:

📊 Wykres tygodnia

Sytuacja na rynku kredytowym - wyniki ankiety przewodniczących komitetów kredytowych w Q4 2022

Opublikowany został cokwartalny wynik ankiet przewodniczących komitetów kredytowych w polskich bankach zbieranych przez NBP. Wyniki pokazały, że w trzecim kwartale większość banków utrzymała lub nawet nieznacznie złagodziła warunki kredytowania - co znalazło zresztą też potwierdzenie w stabilizacji wyników sprzedaży kredytów w Q3 2020. Jednakże na Q4 2022 większość banków przewiduje zaostrzenie warunków kredytowania oraz dalszy spadek popytu.

Po rocznym okresie zaostrzania kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych, w III kwartale 2022 r. większość banków nie dokonało zmian uwzględniając w swych decyzjach m.in. spadek popytu i wzrost konkurencji ze strony innych banków. Najczęściej wskazywanym przez banki powodem znacznego spadku popytu na kredyty mieszkaniowe było pogorszenie się sytuacji gospodarstw domowych i prognoz sytuacji na rynku mieszkaniowym.
NBP

Link do raportu